不動産運用の最適化
メディアを通して不動産投資への注目が高まるにつれ、業界内でも「勝つ運用」と「負ける運用」の二極化が進んでいます。
一般的な課題
空室率
アパート・マンション・商業ビル・駐車場、どれにおいても最も悩みの種となる問題が空室率です。空室率を下げるための工夫はもちろんのことを、既存のテナント様の満足度を維持する取り組みなしでは、数ある物件の選択肢の中で差異化を図れない結果になってしまいます。
修繕費
安くてきれいな物件が余っている状況で、老朽化が進んでいたり、退去後で見栄えが良くない物件では次のお客様に選んでもらうことが難しいかもしれません。かといって、あれも直してこれも直してとやっていると、修繕費の見積もりだけでその物件から回収できる賃料の数年分が飛んでしまう、といったことも起きてしまいます。
入居されるお客様のタイプに応じて、重点的に修繕を行うべき箇所がある程度定まってきます。長年の経験と市況を元に、最小の投資で最高の効果を生む修繕を提案させていただきます。
ローン返済
収益物件の購入当初は問題なく払えていたローンも、空室率の上昇や修繕費の積み重ねによって負担が大きくなってしまう場合があります。こういった場合には、収益の入り口を広げることと併せて、返済プランの見直しを行うことをオススメします。金利が大幅に下がっていることで、ローンの借り換えには最適な時期が来ています。無理のない不動産運用を継続するためにも、安定的に返済が可能な融資の借り換えをお手伝いさせていただきます。
建て替え・売却
老朽化が進み、修繕だけでは今後の運用が難しい場合や、所有者様の健康状態によっては、相続される方々の手間を最小限に抑え、莫大な相続税を避けるために早期のご売却を検討される方も多いかと思います。いずれのアクションをとるにしても、新築後の運用や、売却先にも好まれる節税を意識した計画作りをお手伝いします。
介護施設・老人ホームの開設
ニーズの高まりにあわせ施設数が増加していく中、設計・運営の課題も多く存在します。
一般的な課題
立地条件
入居者様の希望に加えて、そのご家族の方の希望や、交通の便などによって理想の立地は選定されるべきです。市内の人気エリア、居住人数やその年齢層などの情報の裏表をしっかりと理解しエリアを選定し、予算に合う土地を適正価格で購入しましょう。選択肢は現在販売されている更地に限らず、不動産業者が周辺の土地の持ち主に直接交渉をする場合もあります。
建築・設計
理想の土地探しと並行して行いたいのが、優良な建築・設計会社の選定です。第三者の中立的な目線を持つ建築会社に依頼を行うことで、お客様の希望する施設づくりに向けて根気強く相談に乗ってくれる建築士と関係を作る事ができ、高い品質と建築費用の適正化を図り、結果的にゼネコンへの直接発注よりも安くなるといった場合もあります。
資金計画
すべて自己資金で賄うことができれば理想ですが、銀行からの融資を受けて開設にいたるケースが一般的かと思います。ここでは、施設の規模・収益性に見合う返済計画を持ち、事業の継続性を担保することが欠かせません。
会計・運営
建築物への融資の返済計画にあわせて、この分野に強い会計先とタッグを組むことも効果的です。他業種よりも高い割合を占める人件費や、そのほかの運営コストを返済の重荷にならないような効率的な運営のお手伝いをいたします。